«Агенты ў нерухомасці сыдуць у мінулае»

• 12.05.2025, 10:29

Пра змены ў працы рыэлтараў і магчымых ашуканства ва ўгодах.

У Беларусі прынятая пастанова стварыць орган самакіравання ў асяроддзі рыэлтараў і памяняць некаторыя прынцыпы ўгод з нерухомасцю. Пра тое, якія падвохі могуць быць ва ўгодах і якія змены чакаюць гэтую сферу, расказала адвакатка Менскай абласной калегіі адвакатаў Зарына Залеўская.

Новы закон

Не так даўно абедзве "палаты" “парламента” прынялі закон Аб рыэлтарскай дзейнасці. Чакаецца, што неўзабававе ён будзе падпісаны і паэтапна ўвойдзе ў дзеянне. Адная з навін - гэта фактычна пераатэстацыя ўсіх рыэлтараў. Як патлумачыла Залеўская, каб удзельнікі рынку адаптаваліся, прадугледжаны пераходны перыяд.

"Рыэлтары, у якіх ужо ёсць пасведчанне, павінны цягам года прайсці атэстацыю, парадак якой усталюе Міністэрства юстыцыі”, — адзначыла адвакатка.

Значна важнейшая іншая норма. Сыдзе ў мінулае такое паняцце, як “агенты ў нерухомасці". Гэта супрацоўнікі, якія вывучаюць рынак, паказваюць кліентам аб'ект нерухомасці, але не могуць афармляць угоду. Каб застацца ў бізнэсе, ім таксама трэба будзе прайсці навучанне і здаць кваліфікацыйны экзамен.

Тыя з іх, у каго няма вышэйшай адукацыі, але на момант прыняцця закона ёсць стаж працы агентам у нерухомасці больш за тры гады, змогуць на працягу аднаго года і пяці месяцаў атрымаць “рыэлтарскія” пасведчанні.

Гэта своеасаблівае выключэнне для тых, хто ўжо не першы дзень у прафесіі. У цэлым жа для ахвочых стаць рыэлтарам зараз ёсць патрабаванне аб вышэйшай адукацыі. Прычым паводле старога закону рыэлтары таксама павінны былі мець дыплом ВНУ, але толькі ў двух кірунках — юрыспрудэнцыя або эканоміка.

"Цяпер законам гэта анулявана. Адпаведна, рыэлтарамі могуць быць людзі з вышэйшай адукацыяй, якія не маюць нейкай пэўнай спецыялізацыі. Але яны павінны прайсці навучанне і атрымаць ліцэнзію. Гэта ў абавязковым парадку", - расказала адвакатка.

Уводзілі ў зман

Як адзначыла Залеўская, часам грамадзян уводзілі ў зман. Абывацелі не заўсёды разумелі розніцу паміж агентам у нерухомасці і атэставаным рыэлтарам. А яна, напрыклад, у тым, што агент не валодае пэўным аб'ёмам ведаў і паўнамоцтваў.

"Часам здараліся неспадзяванкі. Хтосьці не зразумеў прыроду ўгоды, хтосьці не зразумеў, якая сума павінна быць, а агенты не маглі гэта растлумачыць, бо не валодаюць належнымі ведамі”, — патлумачыла адвакатка.

Бывалі і выпадкі, калі рыэлтары проста аддавалі свой атэстат агенцтву. Такім чынам кампанія фармальна “набывала” пэўную колькасць рыэлтараў, якія для выгляду былі замацаваны адказнымі за ўгоду. У новым законе гэта ўлічана, і на такія хітрыкі пайсці не атрымаецца.

Многія, хто купляў або прадаваў жыллё, ведаюць, што раней агенцтва рознымі шляхамі змушалі і пакупнікоў, і прадаўцоў укладаць з імі дамовы, гэта значыць навязвалі свае паслугі.

Дзве дамовы - незаконна

Напрыклад, прадавец звяртаецца ў рыэлтарскую арганізацыю для продажу кватэры і з ім укладаецца рыэлтарская дамова. Прыходзіць пакупнік з боку, і агенцтва намагае, каб ён таксама падпісаў дамову.

“Гэта не з'яўляецца законным. Міністэрства юстыцыі неаднаразова пра гэта казала, растлумачвала, але чамусьці рыэлтары не пачулі... Рыэлтарская арганізацыя павінна выконваць платныя паслугі толькі аднаму кліенту паводле адной угоды. То бок, гэта альбо прадавец, альбо пакупнік. І браць дадатковыя сумы за гэтыя ж дзеянні з іншага боку дамовы нельга", - падкрэсліла адвакатка.

Паводле яе, такіх выпадкаў даволі шмат. Часам угоды нават не даходзілі да лагічнага канца толькі таму, што агенцтва, напрыклад, не давала нейкіх звестак пакупніку або прадаўцу. І ўсё гэта для таго, каб схіліць іншы бок падпісаць дамову і атрымаць з яе дадатковыя грошы.

Ці абавязковая страхоўка

Часам агенцтва навязвалі кліенту і страхаванне ўгоды, а гэта дадатковыя выдаткі: і для прадаўца, і для пакупніка. Гэтае пытанне знятае не так даўно, ужо да прыняцця закона. Указ № 108 ад 18 сакавіка 2025 года абвяшчае, што гэта абавязковае страхаванне, але страхоўку купляе не кліент. Рыэлтарская арганізацыя павінна застрахаваць угоду. Пры гэтым абараняюцца інтарэсы як прадаўца, так і пакупніка.

"Галоўнае, каб у адной або ў другой стараны была дамова выканання рыэлтарскіх паслуг. Нават калі не ўкладзеная дамова страхавання канкрэтным чалавекам, гэта значыць стараной угоды, гэтая ўгода ўсё адно ўжо застрахаваная дзяржавай. Рыэлтарская арганізацыя абавязаная аплачваць страхавы ўнёсак паводле гэтага указу", - патлумачыла Залеўская.

Даляры ці рублі

Агулам Грамадзянскі кодэкс не забараняе прапісваць у дамовах эквівалент у якой-небудзь валюце, але ёсць нюансы.

“Калі будзе ўгода менавіта ў валюце, без указання ў дамове, што ўгода здзейсненая ў беларускіх рублях, гэтая угода прызнаецца несапраўднай. Раз яна незаконная, несапраўдная, адпаведна, усе даходы, атрыманыя ад гэтай угоды, будуць канфіскоўваць на карысць дзяржавы”, — папярэдзіла адвакатка.

Часам у дамове прапісваецца сума ў беларускіх рублях, але ў рэальнасці разлік ідзе ў валюце. Калі менавіта гэты факт будзе даказаны, угоду таксама прызнаюць несапраўднай. Гэта вялікая рызыка. Можна пазбавіцца вялікай сумы і страціць магчымасць развязаць кватэрнае пытанне.

"Самы найлепшы варыянт для падстрахоўкі абодвух бакоў угоды - гэта пайсці ў банк і пералічыць грашовыя сродкі з аднаго рахунку на іншы. Гэта будзе бяспечна, паколькі банк прымае на сябе абавязацельствы пераводу грашовых сродкаў, і для гэтага ўкладаецца дамова”, — параіла Залеўская.

Перад такой угодай у банк падаюць дамову куплі-продажу, каб было зразумела, што ўсё законна, і можна пераводзіць грошы. Калі ж людзям зручней ўсё ж такі дзейнічаць па-старому праз перадачу гатоўкі, трэба браць распіску аб тым, што сапраўды грошы былі атрыманы ў пэўнай суме. Натуральна, гэта павінны быць рублі, а не даляры.

Больш за тое, у дамове заўсёды паказваецца, калі будуць перададзеныя грошы: да ўгоды або пасля. Таму ў распісцы трэба паказаць, што сродкі атрыманыя за канкрэтную ўгоду ў пэўнай суме.